Les placements privés à l'œuvre : Whiterock

Le 18 août 2009

Acquisition de propriétés de grande qualité partout au Canada
Whiterock REIT (WRK.UN) est une fiducie de placement immobilier sans personnalité morale et une société d'investissement à capital variable en immobilier. Elle privilégie la possession et l'acquisition de propriétés de marché moyen de haute qualité abritant des commerces de détail, des industries ou des bureaux sur des marchés restreints partout au Canada. À ce jour, Whiterock possède 42 propriétés au pays et 47 pour cent de ses revenus proviennent de baux administratifs.

La stratégie de croissance de Whiterock comprend notamment l'acquisition de biens réels à un taux de capitalisation attrayant, associé au maintien du haut niveau de crédit de ses locataires et des conditions physiques des biens acquis. Depuis son premier appel public à l'épargne en juin 2005, la valeur comptable brute de Whiterock REIT est passée de 3 millions de dollars à 437 millions de dollars en septembre 2008.

Whiterock renouvelle le bail de la SIQ
Situé au 200, chemin Ste-Foy, dans la ville de Québec, l'édifice à bureaux loué par la Société immobilière du Québec (SIQ) s'élève sur 12 étages et couvre 398 351 pieds carrés. Locataire coté A+, la SIQ occupe la propriété depuis sa construction en 1970. Whiterock a récemment négocié le renouvellement du bail qui arrivera à terme en 2030.

Acquise par Whiterock au coût de 48 millions de dollars en 2006, cette propriété a été évaluée à 56,5 millions de dollars en décembre 2008 en raison du renouvellement à long terme du bail de la SIQ. L'immeuble occupe une place de choix au cœur du centre-ville de Québec (« Haute-Ville ») et il se trouve à proximité des édifices du parlement québécois.

La transaction
La propriété bénéficiait d'une hypothèque de second rang de 4,5 millions de dollars, laquelle est arrivée à terme en février 2009. ROI a refinancé cette dette venant à échéance et a fourni le fonds de roulement à Whiterock pour un prêt totalisant 9 millions de dollars, à un taux d'intérêt de 9,5 pour cent. Ce prêt sur 5 ans doit être remboursé par paiements mensuels du principal et des intérêts sur un terme de cinq ans.

Protection des investisseurs
La propriété a récemment été évaluée à 56,5 millions de dollars. L'hypothèque de premier rang, au montant de 33 millions de dollars, est détenue par la Caisse de dépôt. ROI détient une hypothèque de deuxième rang de 9 millions de dollars sur la propriété, le coefficient du prêt en fonction de la valeur étant de 74 pour cent, supporté par un excellent bail à long terme.

• L'emprunt de 9 millions de dollars à ROI occupe la seconde place, devant les capitaux propres de Whiterock.

• La propriété est dotée d'un solide bail à long terme venant à échéance en 2030.
• Le bail de la propriété est détenu par la SIQ, qui est cotée locataire A+ par Standard & Poor's.
• Le locataire présente un bilan solide depuis 1970.
• Les taux des baux sont indexés selon l'inflation afin de suivre l'indice du prix à la consommation.

• La propriété, qui occupe une place de choix dans la ville de Québec, a une valeur de 56,5 millions de dollars, le coefficient du prêt en fonction de la valeur étant de 74 pour cent.
• ROI détient une hypothèque de deuxième rang sur l'édifice, supportée par un contrat de garantie générale subordonné, de sorte que l'argent des investisseurs serait totalement garanti même si la valeur de la propriété descendait de 25 pour cent.
• ROI a une garantie corporative de Whiterock REIT, la société mère lucrative.