Les placements privés stratégiques à l'œuvre :
401 & 405 The West Mall LP

Le 28 septembre 2009

Placements privés à très fort potentiel
L'objectif du Fonds de placement privé stratégique ROI est d'augmenter le potentiel de revenu sur les prêts de placement privé. En d'autres termes, ROI peut structurer un accord de prêt en tant que prêteur principal, prêteur secondaire ou par l'entremise d'une participation. L'objectif étant de créer des occasions supplémentaires en accordant des prêts à divers échelons et en participant éventuellement aux perspectives de croissance d'une société. Si ROI est en mesure de le faire, c'est grâce à notre processus d'enquête, lequel nous permet d'obtenir une vue complète du marché et de définir le montant du prêt ou l'acquisition de parts dans une entreprise. C'est en comprenant parfaitement le fonctionnement des entreprises auxquelles nous prêtons de l'argent que nous pourrons pleinement utiliser le potentiel de revenu accru.

Les placements privés dans le Fonds de placement privé stratégique ROI représentent des occasions uniques de prêter de l'argent à des sociétés robustes et d'acquérir des parts, ce qui permet de tirer avantage de leur potentiel de croissance globale. Prenons l'exemple de l'accord de prêt conclu avec 401 & 405 The West Mall LP, un édifice à bureaux de prestige situé dans la région du Grand Toronto et géré par la société de gestion immobilière de premier ordre, Witherock REIT.

401 & 405 The West Mall LP :
ROI a estimé que cet édifice offrait de formidables perspectives commerciales en matière de prêts ou de participation. Le bâtiment dispose de locaux à bureaux dans des emplacements privilégiés, est idéalement situé et est occupé par de prestigieux locataires. Ainsi, l'entreprise peut rembourser le prêt et gagner en valeur.

Locaux à bureaux dans des emplacements privilégiés
401 & 405 The West Mall est un édifice à bureaux de catégorie A, loué à 99 pour cent et abritant plusieurs locataires. Il couvre 411 125 pieds carrés de locaux à bureaux sur deux tours adjacentes de 11 étages chacune. De plus, il jouit d'un emplacement idéal, dans un secteur où la construction de bureaux supplémentaires est possible. Au cœur de la région du Grand Toronto, à l'intérieur des terres, ce bâtiment bénéficie d'un accès direct sur l'autoroute 427 et se trouve à 10 minutes de l'Aéroport international Lester B. Pearson-Toronto. Plus de 20 millions de dollars ont été consacrés à la rénovation de ce bâtiment ces sept dernières années. Dans le cadre de ces travaux, un nouveau hall a été construit, des cours intérieures ont été aménagées, de nouvelles fenêtres ont été installées, les appareils de chauffage, de ventilation et de climatisation ont été améliorés et la partie réservée aux locataires a été rénovée.

Occupé par de prestigieux locataires
L'édifice est géré par l'un des plus brillants administrateurs en gestion immobilière au Canada, Whiterock REIT. Grâce à leur travail, ces experts en gestion immobilière ont considérablement fait affluer les rentrées d'argent et ont fait augmenter la valeur du bâtiment. Le montant des loyers actuels est inférieur à la valeur du marché et la durée du bail en moyenne est de sept ans.

Les principaux locataires de l'édifice (occupant 50 pour cent de l'espace total) sont les suivants :

• Livingston International (occupe 15 pour cent du bâtiment) : un des plus gros courtiers en douane canadiens et le troisième plus important déclarant en douane aux États-Unis.

• Trader Media (Auto Trader; occupe 15 pour cent du bâtiment) : Rachetée par le Fonds de revenu des pages jaunes en 2006, cette société publie plus de 160 numéros et possède 22 sites Internet consacrés à quatre types de produits verticaux, y compris dans le secteur de l'automobile et dans le secteur immobilier. Cette société compte plus de 1 million de lecteurs par semaine et attire plus de 3,5 millions de visiteurs par mois grâce à ses sites Web.

• Diageo (occupe 10 pour cent) : filiale canadienne du plus grand vendeur en alcool de luxe, elle possède une impressionnante collection de boissons alcoolisées, soit des spiritueux, du vin et de la bière.

• Parmalat (occupe 10 pour cent) : Parmalat Canada est une société privée qui réalise des affaires depuis 1997. Elle fabrique et vend des produits sous les marques Parmalat, Beatrice et Lactania. Parmalat Canada est une entité stable qui réalise des bénéfices. Avec plus de 2 900 employés répartis sur les 18 sites que compte le pays, elle est l'une des plus grosses entreprises alimentaires au Canada.

La transaction
La société a été vendue pour 82,3 millions de dollars (avant les frais de dossier) par le propriétaire actuel, une importante famille allemande souhaitant se séparer de ses biens immobiliers au Canada. ROI a investi 14,7 millions de dollars à travers un prêt de second rang, ce qui lui a permis de devenir propriétaire à 60 pour cent de cette société (Whiterock REIT détiendra les 40 pour cent restants en parts). Un prêt immobilier de premier rang a été consenti par le prêteur actuel (Aareal Bank AG, établissement bancaire allemand). Des conditions avantageuses régissent ce prêt, à savoir 63 millions de dollars à 5,6 pour cent sur une période d'amortissement de 25 ans. L'excédent de bénéfices provenant du bâtiment est consacré tous les trimestres au remboursement du prêt de second rang de ROI. Le rendement comptant de ROI (calculé à partir du barème de location et des dépenses de fonctionnement liées au bâtiment) est estimé à 8 pour cent. ROI réalisera davantage de rendement des investissements à moyen et long terme grâce à l'augmentation des loyers et à l'éventuelle vente du bâtiment à un prix supérieur au prix d'achat.

Protection des investisseurs
Risque de perte/Couverture pour défaut de paiement

• Locataires bien établis.
• Fortes rentrées d'argent : Elles permettent de rembourser le prêt, l'excédant étant réservé au financement des prêts de second rang et de la participation aux bénéfices.
• Société de gestion immobilière robuste : Whiterock REIT a, par le passé, démontré sa capacité à gérer efficacement les biens immobiliers et à augmenter les revenus et la valeur du bâtiment.
• Baux de longue durée (sept ans en moyenne).
• Emplacement idéal dans la région du Grand Toronto (accès à l'Aéroport international Lester B. Pearson-Toronto et au centre-ville de Toronto).
• Les locataires prennent en charge les frais liés aux impôts, à l'entretien et à l'assurance, ce qui permet de minimiser tout risque de coût d'entretien supplémentaire du bâtiment.
• Les travaux de modernisation du bâtiment sont à la charge des locataires, étant donné que ces derniers sont censés occuper les lieux pendant une longue période.